民泊新法の施行に伴い、民泊不動産投資の観点からすると、
通常の民泊ではなく、簡易宿所や特区民泊が注目されつつあります。
投資家の中では、地域が制限される特区民泊よりも、
どちらかというと簡易宿所にフォーカスが当たっていますが、
実は、大阪での民泊投資を考えているのなら、
簡易宿所よりも特区民泊を開業した方が有利です。
その理由を以下にまとめました。
1. 設備投資コストが低い
大阪での特区民泊は部屋が要件を満たしていれば、
自動火災報知設備などの消防設備を導入するだけで、
その他の設備投資は原則不要です。
一方、簡易宿所はどうかというと、
大阪市の場合は、フロントの設置が必要（床面積が33m2以上の場合)となっています。
また、床面積が33ｍ2未満のフロント設置が不要な場合も、
簡易宿所の近隣に事務室を有することや、
宿泊施設の出入口に宿泊者の出入りを確認するための
ビデオカメラその他の機器の設置が必要です。
さらには、事務室には宿泊者と連絡をとることができる
電話機などの設置も義務付けられているため、
特区民泊に比べると設備投資のコストがかさむ傾向にあります。
2. 全国トップクラスの観光需要
大阪の強みはなんといっても高い観光需要です。
宿泊施設の稼働率は2016年は年間を通して1位、
2017年も2月現在1位をキープ中です。
観光庁宿泊旅行統計調査より(http://www.mlit.go.jp/kankocho/siryou/toukei/shukuhakutoukei.html)
また、エアビーのデータによると、
2016年の利用者数の多かった都市では
大阪が東京に次いで2位となっており、
大阪は外国人にとって人気スポットの一つになっていることが伺われます。
1 東京
2 大阪
3 京都
4 福岡
5 札幌
6 那覇
7 名古屋
8 広島
9 沖縄
10 名護
3. 融資が出やすい。
不動産投資をする場合、
自己資金を効率的に活用するため、
金融機関からの融資を使うことが多いかと思います。
民泊不動産投資の観点から簡易宿所と特区民泊についてみてみましょう。
アパートやマンションを簡易宿所として運用する場合は、
用途変更という手続きが必要になるため、
融資の際には通常のアパートローンが使えません。
そのため、金融機関の選択肢が限られるという欠点があります。
一方、特区民泊の場合は用途変更の必要がないため、
通常のアパートローンが使えるため、金融機関の選択肢も多く、
簡易宿所に比べると融資が出やすいという利点があります。
※簡易宿所での融資の引き方については無料相談でお伝えしています。
ご興味がある方はこちらよりお気軽にどうぞ。
4. 大阪の金融機関は融資に積極的
特区民泊の方が簡易宿所に比べ融資を引きやすい、
ということを先にお伝えしましたが、
それに加えて、大阪の金融機関は融資に積極的なため、
融資の審査が通りやすい傾向にあります。
なかには、特区民泊の開業に対して、創業資金として、
1000万円程度まで融資をしてくれる銀行もあります。
こういった融資情報の詳細は無料相談でお伝えしておりますので、
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5. ライバルは減少へ
早ければ来年1月に住宅宿泊業法(民泊新法)が施行されます。
この法律には旅館業法の許認可を受けていない、あるいは特区民泊ではない
いわゆる「民泊」は年間営業日数は最大180日とする、と定められています。
この法律が施行されると、
「民泊」ホストは営業日数を制限されるため、
収益面で大打撃を受けることとなってしまいます。
そのため、今後、民泊の件数は減少すると見込まれます。
一方、特区民泊は営業日数は制限がなく、
最低宿泊日数が2泊3日以上、と定められているだけですので、
通年で営業ができ、安定して収益を生み出すことが可能です。
6. 賃貸との併用で収益の安定化へ
アパートやマンションを一棟丸ごと購入すれば、
民泊と居住用物件を組み合わせての運用も可能です。
また、特区民泊であれば、宿泊施設に特化した改装も不要のため、
状況によって民泊から賃貸に切り替えることも可能です。
賃貸と民泊を組み合わせ、
立地の悪い部屋は民泊で回し、好立地の部屋は賃貸、といった形で
空室リスクを下げ、収益の安定化を図る、ということも可能です。
7. 東京に比べて地価が安い
大阪は東京に比べ、地価が安いため、
東京よりもリーズナブルに物件を手に入れることが出来ます。
平成28年の地価公示から東京圏と大阪圏の主要駅の地価を比較してみました。
| ・銀座 | 4,010万円 | ・梅田 | 871万円 |
| ・東京 | 3,280万円 | ・心斎橋 | 672万円 |
| ・新宿 | 2,630万円 | ・難波 | 462万円 |
| ・渋谷 | 1,890万円 | ・淀屋橋 | 433万円 |
| ・池袋 | 981万円 | ・天王寺 | 242万円 |
大まかに見て、東京の地価は大阪の3～4倍程度になっています。
つまり、東京に比べると大阪の方が割安で物件を購入できます。
さらに、宿泊施設の稼働率は大阪の方が東京よりも高く、
旺盛な宿泊需要があります。
これら2点を踏まえると、
きちんとエリアを選定し、適切に運営を行えば、
大阪で民泊を運営した方が東京に比べ、投資効率が高いといえます。
おまけ：大阪民泊不動産投資おススメエリア
ここまでお読み下さり、ありがとうございました。
最後に、大阪で民泊投資を行う際のおススメエリアを以下にご紹介します。
堺筋本町、梅田、北浜、肥後橋、今宮、心斎橋、難波
などが収益が上がりやすいエリアです。
物件を探す際にはこちらのエリアに着目してみてはいかがでしょうか。
関西での民泊投資を検討されるのであれば、
大阪での特区民泊投資は検討に値するかもしれませんね。
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