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今更聞けない!?民泊新法をまとめてみた

2017年6月に制定された民泊新法ですが、
名前だけが独り歩きして、その内容はよく知らない、
ということがあったりしませんか。

この記事ではあらためて民泊新法についてまとめてみました。

今、民泊の運営をしているホストの方や、
これから民泊をはじめてみたい、とお考えの方はぜひ、お読みください。

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1. そもそも民泊新法(住宅宿泊事業法)って何?

ざっくりいうと、民泊新法(住宅宿泊事業法)は、
旅館業法に定められた旅館やホテル、簡易宿所、

または、国家戦略特区に定められた特区民泊以外の、
住宅を用いた宿泊業である、
「民泊」の適正な運営を確保するために定められた法律です。

こちらの法律においては民泊の運営日数は最大180日とする。
また、民泊の運営には都道府県知事、あるいは自治体の長への届け出が必要といった、
民泊ホストについての要件が定められています。

また、住宅宿泊管理業者(民泊代行業者)、
住宅宿泊仲介業関係(AirbnbやHomeawayなど仲介サイト)についての要件も
制定されています。

この法律は2017年6月9日に国会で可決され、6月16日に公布されました。
実際の施行は2018年6月15日からとなります。

2. 民泊ホストやこれから民泊をはじめたい人が
押さえておきたいポイントは?

2-1. 民泊の設備要件は一般の住宅でOK

法案によると、

 一 当該家屋内に台所、浴室、便所、洗面設備その他の当該家屋を生活の本拠として使用するために必要なものとして国土交通省令・厚生労働省令で定める設備が設けられていること。

二 現に人の生活の本拠として使用されている家屋、従前の入居者の賃貸借の期間の満了後新たな入居者の募集が行われている家屋その他の家屋であって、人の居住の用に供されていると認められるものとして国土交通省令・厚生労働省令で定めるものに該当すること。

とありますから、設備要件は省令次第ではないか、
と思われるかもしれませんが、

9月21日付の国交省と厚労省から
連名で発行された省令案によると、

台所、浴室、便所及び洗面設備とする、
という旨が記載されています。

また、住宅の定義についても、省令案においても、
上記条文に記載されているものとなっていますから、
通常の住宅やアパートなどなら問題ありません。

定員については、簡易宿所と同じく、
居室の床面積3.3m2あたり1名となります。

2-2. 営業日数は180日以下(自治体による)

これは当サイトも含め、各所で報じられていましたので、
聞いたことがある方も多いかと思いますが、

民泊の営業日数は180日以下
ということが民泊新法では定められています。

省令案によると、その日数のカウントは、
4月1日の正午から翌年の4月1日の正午まで、
で制定されるようです。

ここで注意したいのは、
具体的な営業日数については、
各自治体にて制定するといった文言が
法律に記載されている点です。

第十八条 都道府県(第六十八条第一項の規定により同項に規定する住宅宿泊事業等関係行政事務を処理する保健所設置市等の区域にあっては、当該保健所設置市等)は、住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止するため必要があるときは、合理的に必要と認められる限度において、政令で定める基準に従い条例で定めるところにより、区域を定めて、住宅宿泊事業を実施する期間を制限することができる。

衆議院 住宅宿泊事業法法案より。

たとえば、新宿区では、
月曜から木曜日までは民泊の営業を禁じる、
といった方向で条例の制定が進んでいます。

この条例が制定されると
民泊が営業可能な日数は、年間156日程度になってしまいます。

このほかにも北海道、京都市などで独自の日数制限を検討しています。

こういったこともあるため、
単純に営業日数は年間180日、という見積もりで民泊を開始するのではなく、
開業予定の自治体に確認をした方がよいでしょう。

2-3. ホストの業務はなに?

ホストの業務は以下のようなものになります。

・床面積に応じた宿泊者数の制限

・定期的な清掃など、
宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置の実施

・非常用照明器具の設置、避難経路の表示など、
 宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置の実施

・外国語での設備の使用方法や交通手段などを記載したハウスガイドの設置

・宿泊名簿の設置、ならびに管理

・宿泊者への騒音防止など、生活環境の悪化を防止するための説明

・近隣住民からの苦情への速やかな対応

・2か月ごとに人を宿泊させた日数について報告

2-4. 家主不在型の場合は原則、代行業者を利用

家主が住んでいる住宅ではなく、
アパートやマンションの一室などを用いて民泊を行う場合は
代行業者を利用する必要があります。

代行業者は先に述べた、
ホストの業務を代行してくれることとなります。

ただ、民泊物件の近くに住んでいる、
あるいは、同じアパートやマンションに住んでいる、
という場合はこの限りではありません。※

※上記の場合でも、
 自前で管理できる件数には
 上限が定められる予定です。

2-5. 届け出に必要なものは?

民泊の届け出に必要なものは以下になります。

▼届出の際に記載すべき内容

・届出住宅の規模等

・代行業者に委託する場合には、代行業者の商号あるいは名称など

・住宅が賃借物件である場合はオーナーからの転貸承諾の旨

・住宅がマンションなどの区分所有建物である場合には、
 規約で住宅宿泊事業が禁止されていない旨
 (規約に住宅宿泊事業に関して定めがない場合は、
  管理組合に禁止する意思がない旨)
 
 
▼届出書に添付する書類

・住宅の図面、登記事項証明書

・住宅が賃借物件である場合の転貸の承諾書

・住宅が区分所有建物である場合には規約の写し
 (規約に住宅宿泊事業に関して定めがない場合は
  管理組合に禁止する意思がないことを
  確認したことを証する書類)

賃貸物件での実施の場合はオーナーの許可
マンションなどでの実施の場合は管理組合の許可
必要不可欠となります。

3. 新法施行に向けて、ホストはどうすべきか

来年6月からの民泊新法施行に向けて、
ホストはどうすべきでしょうか。

賃貸の場合は、年間180日以下、となるため、
収益性はかなり落ち込むことが予想されます。

そのため、もし、可能であるならば、
年間を通して営業できる簡易宿所
あるいは特区民泊に切り替えた方がよいでしょう。

それができないのであれば、
稼働率と現状の利回りにもよりますが、

2018年6月の新法の施行まで運営を行う、
あるいは、新法の施行に合わせ、民泊として届け出を行い、
180日間の営業後に撤退、ということも
視野に入れることをお勧めします。

このほかにも、ウィークリーマンションなどとの併用、
といった運営プランもありますが、
こちらは機会があれば、別途解説したいと思います。

4. これからはじめる場合はどうしたらいいの?

これから民泊をはじめようと考えている場合は、
自宅を用いて異文化交流を行いたい、というような、
投資目的でない場合は別ですが、

この民泊新法の対象となる「民泊」の開業はお勧めできません。

投資目的であるならば、営業日数制限のない、
簡易宿所や特区民泊をお勧めします。

簡易宿所や特区民泊は許可制のため、
届け出制の民泊とは異なり、少々、条件が厳しくなりますが、
通年で営業できるため、

投資の面で考えるなら、こちらの二者の方が明らかに有利です。

あるいは、自己所有の物件で、
空室期間中のみ、民泊として運用という形なら、
通常は利益の発生しない空室期間が収益を生み出すようになるので、
民泊運営を検討してもよいでしょう。

もし、今から民泊をはじめることを検討しているのなら、
簡易宿所、特区民泊、民泊と、3種類のアプローチがあるため、
自分の目的に何が一番マッチするかよく検討してから、
はじめることをお勧めいたします。

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民泊新法についていろいろと解説をしましたが、
やっぱり、ネックは営業日数制限ですよね。

せっかく、訪日観光ブームで、
旺盛な宿泊ニーズがあるにもかかわらず、

日数制限があるばかりに、それを取り切れない、
というのはちょっともったいないです。

当協会では、2018年6月の民泊新法施行後も
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