民泊を投資として成功させる上で一番重要なのは立地です。
どんなに心のこもったおもてなしを行ったり、
こだわりの部屋にしたとしても、旅行客が少ない地域であれば、
収益をあげることが難しくなるのは、言わずもがなですね。

そこで、このシリーズでは、これから民泊をはじめる人向けに、
民泊不動産投資のプロが観光客の動向や民泊新法の影響などを考慮し、
自信をもってお勧めできるエリアについてご紹介していきます。

第一回目は、大阪です。
以下、大阪の民泊運営のメリットについて解説していきます。

メリット1. 外国人に人気がある

大阪をはじめとする関西圏は外国人観光客に人気のエリアです。

airbnbのデータによると、
2016年の利用者数の多かった都市では
大阪が東京に次いで2位となっており、
3位には同じく関西の京都がランクインしています。

1 東京
2 大阪
3 京都
4 福岡
5 札幌
6 那覇
7 名古屋
8 広島
9 沖縄
10 名護

2016年airbnb利用者数の多かった都市ベスト10
(airbnbプレスリリースより)

また、直近のデータでも、大阪の宿泊需要は高く、
観光庁の宿泊旅行統計調査(pdf)によると、
2017年7月の大阪府の宿泊施設稼働率は全国トップの84.5%となっており、
特にリゾートホテルでは95.3%、シティホテルでは90.3%と
ほぼフル稼働に近い状況です。

さらに、大阪市内ならば
京都にも電車で1時間程度で行けるため、
大阪に宿泊して京都観光を楽しむ、
といったプランで滞在する観光客もいます。

つまり、京都人気が高まれば、
大阪での宿泊ニーズもそれにつれて高まるといった、
相乗効果も見込めます。

メリット2.不動産価格が東京よりも安い

大阪での民泊投資のメリットですが、他はどうでしょうか。

大阪の不動産価格は東京に比べリーズナブルです。
平成29年度の地価公示で東京エリアと大阪エリアのトップ5を比べてみると、
大阪の地価は東京に比べ、1/3～1/5程度になっています。

・銀座	5,050万円	・梅田	957万円
・東京	3,490万円	・心斎橋	810万円
・新宿	3,020万円	・難波	555万円
・渋谷	2,160万円	・淀屋橋	460万円
・池袋	1,100万円	・天王寺	270万円

メリット3. 宿泊料金の相場はほぼ東京レベル

大阪の不動産価格が東京よりも安いことはわかりましたが、
その分、宿泊料金も安くなっていたら、
結局、利益率は変わりませんよね。。。

では、実際のところ、どうかというと、
訪日外国人が支払った1泊あたりの平均宿泊料金は
Hotels.comによる2016年の調査データによると、
東京が16,449円に対して、大阪は15,055円と、
その差は10%ほどしかありません。

つまり、大阪の物件価格は東京の数分の1に対して、
宿泊料金は東京の9割ほどですから、
大阪で民泊を運営したほうが、
東京よりも収益が出やすい、ということがいえます。

メリット4. 特区民泊で民泊新法施行後も通年営業OK！

大阪は大阪府、大阪市ともに民泊条例を施行しているため、
一部自治体を除き、特区民泊の開業が可能です。

特区民泊であれば、民泊新法の影響を受けないため、
宿泊日数は2泊3日以上という制限がありますが、
年間365日運営が可能です。

簡易宿所でも年間365日運営が可能ですが、
大阪での民泊不動産投資を考えているのならば、
特区民泊をお勧めします。
その理由は以下で説明します。

なぜ、特区民泊がおススメなのか？

民泊新法施行後も通年で営業できる民泊として、
簡易宿所と特区民泊の2種類があります。

ただ、大阪での民泊不動産投資を考えるなら、
まずは、特区民泊での開業をお勧めします。
それはなぜかというと、

理由1. 設備投資コストが少なく済む

大阪での特区民泊は部屋が要件を満たしていれば、
自動火災報知設備などの消防設備を導入するだけで、
その他の設備投資は原則不要です。

一方、簡易宿所はどうかというと、
大阪市の場合は、フロントの設置が必要（床面積が33m2以上の場合)となっています。

また、床面積が33ｍ2未満のフロント設置が不要な場合も、
簡易宿所の近隣に事務室を有することや、
宿泊施設の出入口に宿泊者の出入りを確認するための
ビデオカメラその他の機器の設置が必要です。

さらには、事務室には宿泊者と連絡をとることができる
電話機などの設置も義務付けられているため、
特区民泊に比べると設備投資のコストがかさむ傾向にあります。

理由2. 融資が出やすい。

民泊不動産投資によらず、不動産投資を行う場合、
自己資金を効率的に活用するため、
金融機関からの融資を受けることが一般的かと思います。

融資の出やすさという観点から、
簡易宿所と特区民泊についてみてみましょう。

まず、簡易宿所ですが、
アパートやマンションを簡易宿所として運用する場合は、
投資ではなく、事業としての扱いとなるため、
融資の際には通常のアパートローンが使えません。
そのため、金融機関の選択肢が限られるという欠点があります。

一方、特区民泊の場合は用途変更の必要がなく、
通常のアパートローンが使えるため、金融機関の選択肢も多く、
簡易宿所に比べると融資が出やすいという利点があります。

※簡易宿所での融資の引き方については無料相談でお伝えしています。
　ご興味がある方はこちらよりお気軽にどうぞ。

理由3. 用途の幅が広い

簡易宿所より特区民泊をお勧めする理由のひとつに、
特区民泊なら、いつでも賃貸に戻せる、という柔軟性の高さがあります。

先にお伝えしましたように、
簡易宿所では、フロントやビデオカメラなどの設置が義務付けられています。
そのため、民泊をやめて、賃貸物件に戻す際には、状況によってはそれらを撤去し、
住居として利用できるよう、復旧を行う必要があります。

玄関先にフロントがあるとか、ビデオカメラが設置されている、
という家はちょっとそのままでは住みたくないですよね。

一方、特区民泊であれば、設置するのは消防設備のみですので、
居住性への影響は少なく、場合によっては、特に復旧工事等をせずに、
そのまま賃貸物件に戻す、ということも可能です。

たとえば、空室期間だけ、特区民泊として運用し、
入居が決まったら賃貸物件として運用する、
ということも視野に入ってきますね。

まとめ

ここまでの内容を簡単にまとめると、

・大阪は外国人観光客に人気で、旺盛な宿泊ニーズがある

・東京に比べ、不動産価格はリーズナブルだが、
　宿泊料金の相場は東京とほぼ同程度のため、
　高い収益性が見込める

・アパートローンの使える特区民泊での運用が可能なため、
　簡易宿所に比べ、少ない初期投資で通年での営業が可能

・特区民泊は簡易宿所と比較して、
　部屋の改造等が少なく済むため、賃貸用途にも戻しやすく、
　状況の変化に応じて柔軟に対応しやすい

といったものになります。
こちらの情報があなたの民泊投資のお役にたてましたら幸いです。

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