今回は前回に引き続き、Airbnbのキャンセルポリシーについて考察していきたいと思います。
（前回の記事はゲスト側からの目線で論じてきました。）

今回の論点は、ホストからの目線です。
ホストはキャンセルポリシーを

「厳格」にするべきか「柔軟」にするべきか

を考えてみたいと思います。

• ホスト側からするとやはりキャンセルポリシーは「厳格」にするべき。 今回は、ホスト側から考えてみましょう。
  実は、物件を運営し始めたときのデフォルト（初期設定）では
  キャンセルポリシーは「柔軟」に設定されています。たしかに民泊の初心者にとっては
  キャンセルポリシーを「柔軟」に設定することによって、
  注目されやすくなり一時的に集客力を高めることができます。

  しかし、稼働率や収益性に関していえば話は違います。
  キャンセルポリシーを柔軟にしていると、
  容易に解約ができるため直前でのキャンセルが多くなります。

  直前に空室が増えてしまうと次のゲストも入る見込みは減り、
  打てる手だては少なくなってしまいます。

  ところが、

  キャンセルポリシーを「厳格」にしておくと、
  最低でも50％のキャンセル料を徴収することができます。

  直前にキャンセルされても100％の保証がされるため、とりっぱぐれがありません。

• 熟練のホストはほとんど「厳格」にしている。 

  ここで、Airbnbの本場であるアメリカではどのように運営しているかを
  ご紹介しておきましょう。Airbnbの専用調査報告書であるAirdnaレポートによると、
  ホストの熟練性とキャンセルポリシーとの相関関係は以下のような状態になっているとのことです。

  

  これを見ると、熟練されたスーパーホストの76％、
  つまりほとんどがキャンセルポリシーを「Strict(厳格)」にしています。

  注目すべきは「Flexible(柔軟)」にしているスーパーホストは5％しかいないということです。

  一方、Novice Host（初心者ホスト）は
  18％ものホストがキャンセルポリシーを「柔軟」に設定しているのです。

  Airdnaレポートはこの結果を受けて、このようなリマーク（注釈）を付記しています。

  これを意訳してみますと以下のようになります。

「アメリカの大半のスーパーホストは厳格なキャンセルポリシーを適用している。
まずはキャンセルポリシーを『柔軟』から始めましょう。
そしてレビューが10個たまったらキャンセルポリシーを『厳格』に変更しましょう。
キャンセルは収益性を徹底的に損ねますので。」

ここでまとめましょう。

前回のゲスト側の見解と今回のAirdnaレポートの結果を受けて、

以下のような結論が言えるでしょう。

• 初心者ホストはまずはレビューを蓄積するためにキャンセルポリシーを「柔軟」にすること。
• キャンセルポリシーが「柔軟」に設定している間は、直前キャンセルが多くなるかもしれないが、長期的な評価を高めることに専念する。
• レビューがある程度たまったら（目安としては10個）、キャンセルポリシーを「柔軟」から「厳格」に変更すること。

これらの流れはもはやキャンセルポリシーの一つの定石になっているかもしれません。
ホストにとっては「キャンセルポリシー」というのは常に考えておかなければならない戦略なのです。

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