民泊を運営していると、気になるのは稼働率と価格のバランスです。
ちょっとこの価格だと安すぎる気がするけど、ライバルもこれくらいだし、
仕方ないか、と価格を調整したり、

あるいは、スマートプライシングにお任せ、
なんて場合もあるかもしれません。

では、実際に民泊のプロである、代行業者はどのように価格調整をしているのか、
ある代行業者で現場を統括している、Mさんに話を聞いてきました。

□

いつもお世話になっています。
今日は民泊の料金設定についてお話を伺いに来ました。

価格設定にスマートプライシングだと安すぎる気もして、
かといって、周囲に合わせようにも、
どこをベンチマークにしたらいいかわからない、
といった感じで、

民泊の価格設定にいつも悩んでいるので、
いいお話を持って帰りたいと思います(笑)

■Mさん

よろしくお願いします。
価格調整はなかなか難しいですよね。
いいお話かどうかはわかりませんが、
うちでやっている価格調整の仕方についてお話をさせて頂きます。

まず、第一に、価格設定はシーズンごとに考えることが重要です。

□

シーズンごとに設定するのが重要なんですね。
確かに、気がついたら年末のカレンダーがオープンになっていて、
基本料金で4泊の予約が入ったときはかなり切なかったですね、、、

■Mさん

それはもったいなかったですね。
きちんとこまめに、カレンダーをチェックして下さいね(笑)

さて、シーズンごとの設定ですが、まず、現状の観光客のトレンドからすると、
観光シーズンは大きく、4つに分けられます。
(以下はMさんのお話を元にまとめたものです)

1．鉄板期：7月、10月　　　 通常料金の1.5倍程度
2．繁忙期：4月、8月、12月　通常料金の3倍から5倍程度
3．通常期：9月、11月、6月、5月、3月　通常料金
4．閑散期：1月、2月　通常料金の70～60%(赤字を出さないギリギリライン)

このように、我々は1年を区切って、価格設定をしています。

それから、設定をする際は、できるだけ早い時期から
それぞれのシーズンに応じて価格設定をしています。

これはどうしてかというと、予約が早い時期から埋まっていたら
ホストとしても収益が確保できて安心ですし、
直前に価格設定をするとなると価格競争が激しいので、
思うような利益が出ないことになりかねないからです。

だから、当社で預かっている物件では、オープンにしている期間は
すべて、それぞれのシーズンに応じた価格設定をするようにしています。

□

確かに、先に価格を設定しておけば安心ですね。
機会損失も減らせそうです。
ちなみに、そもそものベースとなる宿泊料金の決め方は
どうされているのですか？

■Mさん

周辺の相場もあるのですが、うちは目安として、
ひとりあたりの宿泊料金を3000～4000円として、
それに定員を掛けた値を通常料金としています。

□

すごくわかりやすいですね！
となると、適正な家賃も必然的に出てきますね。

■Mさん

そうなんですよ。
だから、民泊物件に強い不動産業者との関係が深い代行にお願いした方が、
その物件の家賃や相場に応じた適正価格を設定してもらえるのでお勧めです。
ちなみに、うちもそういった不動産業者との太いパイプがあります(笑)

□

それは心強いですね(笑)
また色々と教えて頂けると助かります。
本日はありがとうございました。
引き続き、よろしくお願いいたします！

■Mさん

はい、こちらこそ、
引き続き、よろしくお願いします！

Mさんからは価格調整の基本的な考え方について教えて頂きました。
もし、価格設定でお悩みであれば、
こちらの方法を試してみてもいいかもしれませんね。

今回のまとめ

・料金設定はシーズンごとに調整する
・シーズンごとの料金設定はなるべく早めに設定する
・宿泊料金の目安は1人あたり3000~4000円を目安に
(エリアによって相場は変動するので、あくまで目安となります)

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